Die Stadtverwaltung Dormagen beabsichtigt, die Grundsteuerreform aufkommensneutral ohne Steuererhöhungen umzusetzen. Diesen Vorschlag macht die Verwaltung den Ratsmitgliedern, die in der nächsten Ratssitzung am 31. Oktober über die neue Regelung abstimmen sollen.
Hintergrund ist das Urteil des Bundesverfassungsgerichtes aus 2018, nach dem das Grundsteuerrecht bzw. das Bewertungsrecht für die Grundsteuer neu zu regeln war. Wesentliche Regelungen des Bewertungsgesetzes waren nicht mit dem Grundgesetz vereinbar. Bis dato wurde die Grundsteuer auf Basis von Einheitswerten berechnet. Das Finanzamt stellte für das jeweilige Grundstück den Einheitswert fest, multiplizierte diesen mit einer Messzahl und ermittelte so den für die Kommunen entscheidenden Messbetrag. Dieser wurde mit dem jeweils örtlichen Hebesatz multipliziert, sodass sich die Grundsteuerlast ergab. Die Einheitswerte basierten jedoch auf veralteten Grundstücksbewertungen. Dies führte zu einer ungerechten Steuerbelastung, da sich die Immobilienpreise seitdem stark verändert haben.
Nach der derzeit gültigen Hebesatzsatzung der Stadt Dormagen betragen die Hebesätze: Grundsteuer A 290 und Grundsteuer B 595 Prozentpunkte. Der Bundesgesetzgeber geht davon aus, dass sich durch die Reform die Grundsteuerwerte und damit die Messbeträge verändern. „Somit passen die derzeitigen Hebesätze rechnerisch nicht mehr zu den neuen vom Finanzamt festgelegten Messbeträgen“, erklärt Stadtkämmerer Dr. Torsten Spillmann. „Aus dem Grund müssen wir die Hebesätze auf Basis der neuen Rechtsgrundlage anpassen, handhaben dies jedoch aufkommensneutral gemäß dem Vorschlag der Finanzverwaltung NRW. Aufgrund der neuen Bemessungsgrundlage sind die alten und neuen Hebesätze allerdings nicht miteinander vergleichbar.“
Aufkommensneutralität bedeutet, dass das Ertragsvolumen der Grundsteuer vor und nach Umsetzung der Reform gemeindeweit insgesamt stabil gehalten wird und nicht mit Anwendung der Neubewertungen ab dem 1. Januar 2025 steigt. Die individuelle Steuerlast kann aufgrund der Neubewertungen der Grundstücke durch die Finanzämter niedriger oder höher ausfallen.
Bei der Grundsteuer A z. B. kam es innerhalb der Bewertung zu einer Verschiebung. Das Gesamtaufkommen an Grundsteuer A betrug vor der Reform ca. 130.000 Euro. Dies umfasste einerseits die land- und forstwirtschaftlichen Flächen mit einem Anteil von ca. 109.000 Euro und andererseits die zugehörige Wohnbebauung mit ca. 21.000 Euro. Durch die Reform wird die Wohnbebauung jedoch nicht mehr der Grundsteuer A, sondern der Grundsteuer B zugeordnet. Somit verbleiben in der Grundsteuer A nur die land- und forstwirtschaftlichen Flächen weiterhin mit einem neutralen Aufkommen von ca. 109.000 Euro. Im Vergleich vor und nach der Reform kommt es somit zur aufkommensneutralen Umsetzung.
„Durch die Neubewertung ergibt sich bei der Grundsteuer A, dass sich die Summe der Messbeträge für die land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen fast halbiert – von ca. 37.300 auf ca. 20.500. Um das gleiche Aufkommen wie vor der Reform zu erreichen, nämlich ca. 109.000 Euro, ist der Hebesatz entsprechend zu erhöhen. Wichtig ist: Dies führt zu einer Aufkommensneutralität und nicht zu einer Steuererhöhung. Die Stadt erhält dadurch keinen Euro mehr an Grundsteuer A“, betont Spillmann. Auch bei der Grundsteuer B verringert sich die Summe der Messbeträge nach der Reform im Vergleich zur Summe vor der Reform, weshalb auch dieser Hebesatz leicht erhöht wird.
Vermeintlich falsche Feststellungen von Grundsteuerwerten oder Messbeträgen müssen gegenüber dem jeweiligen Finanzamt angegriffen werden und nicht über den jeweiligen Grundsteuerbescheid 2025. Die Stadt ist bei der Berechnung der Grundsteuer an die Feststellungen des Messbetrags des Finanzamts gebunden und kann hiervon nicht abweichen. Die Stadt bestimmt ausschließlich den Hebesatz.
Um der Aufkommensneutralität der Grundsteuerreform Rechnung zu tragen, sollen die Hebesätze für die Grundsteuer A und B ab dem Jahr 2025 neu festgesetzt werden: Grundsteuer A auf 535, Grundsteuer B auf 610 Prozentpunkte. Der Hebesatz für die Gewerbesteuer (500 Prozentpunkte) bleibt unberührt.
Weitere Informationen zur Grundsteuerreform sind hier zu finden.
